[轉載] 中海宏洋再思考

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中海宏洋再思考

2012-07-12 15:43

 

宏洋在北京和广州项目由于地价低廉售价高企,毛利率较好。最近有几个投资者私下交流,担心这两个城市的项目即将卖完,会影响到81接下来的利润,其实大可不必。首先某1、2年的表现不会影响公司长期价值。81的战略是在未来的数年内,进入国内三、四线城市发展中高档住宅,这块市场非常大,以中海的能力足以占据较大份额,目前已经进入兰州、呼和浩特

合肥、桂林、吉林、赣州、银川等城市,将来类似于贵阳、昆明、郑州都是战略目标符合的区域,看看恒大就知道中海宏洋将来的规模了。当然,不处意外的话,肯定比恒大做得好。个人预计,未来十年,三、四线城市住宅市场都会表现不错的。所以个别年份是不需要担心的。。

其次,认真看完报表,发现这种担心大可不必。2011年宏洋销售额64亿人民币,其中广州和北京的四个项目贡献将近50亿人民币销售额。

 

 

而2011年入账营业额42亿,主要为广州中海锦榕湾27亿,北京学院派9.4亿。广州中海橡园国际、北京中海尚湖世家没有入账。

 

至此我们推测,2012年中海宏洋的入账销售额毛估估在60亿人民币以上,包括广州中海橡园国际住宅部分的15亿、北京中海尚湖世家的10亿、20124月一次性出售的广州中海橡园国际商场的18亿以及2011年完成销售但没有入账的三线城市共计12亿左右,总共55亿,外加2012年一季度销售额25亿其中有一部分可计为本年度入账收入。所以2012年宏洋保守估计营业收入提高42%60亿,当然,最后肯定是高于这个数字的,因为我这个算法,基本是最保守的了。而由于2012年入账项目广州和北京均有,毛利率不用担心,也就是说净利润今年是铁定大幅提高的。

所以该担心的是2013年的营业收入及净利润。因为高毛利的土地已经卖得差不多了。

20124月,广州橡园国际商业部分以18亿人民币一次性出售,至此光大地产在广州的两个高毛利产品卖完。而北京学院派应该已无房屋销售。也就是说,2012年,广州北京只剩一个项目也就是北京中海尚湖世家。这个项目建筑面积28万方,别墅小区,2011年初步面市卖了3.8万方,剩余面积足够未来23年发展。

由于预售的关系,2013年的营收主要取决于2012年的销售额及2013年一季度的销售。那么2012+2013Q1要完全多少销售额才能保证2013年利润30%的增长?

假设中海宏洋广州北京的毛利率是三线城市的一倍,

假设中海尚湖世家2013的入账收入与2012年持平,均为10亿,

那么201260亿营收里其中43亿是广州北京项目,再减去中海尚湖世家的10亿,剩下33亿高毛利的产品需要66亿的三线城市项目来填补

也就是说,2013年营收同比增长30%需要2012年完成销售额:(66亿+17亿)X1.3=107.9亿。

截止20126月,中海宏洋完成销售80亿港币,扣除4月份中海橡园国际商业部分的18亿人民币(这块2012年应该结算掉2013年不会贡献入账收入),也就是说完成107.9亿中的60亿,剩下6个月只要完成销售47亿销售,基本就能保证2013年的利润同比2012年增长30%。随着下半年银川、合肥、桂林、柳州等更多三线城市项目入市,47亿的目标其实难度不大。

这里没有考虑2013年一季度的销售贡献。

整体来看,2013年问题不大。当然,宏洋在北京和上海还有出租物业,如果13年的营收有问题,这块应该会卖掉的。毕竟,现阶段宏洋持有商业地产意义不大,反而占用资金。

以上很多为毛估估,但大体不差。基本一个判断,不会因为广州北京毛利高的项目卖完,影响到2013年的利润,就OK了。往后,0081会进入持续的增长阶段,预计会持续10年。

 

 

 

  • 海雨 2012-07-12 19:11

    预计会持续10年。再10年,你觉得中国会怎么样?
  • 胡瑞临 2012-07-12 20:57

    海雨: 预计会持续10年。再10年,你觉得中国会怎么样?

    我对中国这个大话题没能力回答也没兴趣。。。

fatlone: 今年若不是從洞人兄那處看到了中海宏洋,繼而將之加入成為核心成員,今年的回報會差勁很多…

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